疫情當頭，企業租金損失怎么辦？

 

突如其來的新冠肺炎疫情仍然讓所有人始料未及，帶來的沖擊也是史無前例的，我們大多數企業因為政府延長假期、延遲復工等管控措施，經營場所一直處于關停狀態，即使目前疫情得到了一定控制，但企業依然只是半開工、半停工，生產經營面臨著巨大困難，個別企業已經掙扎在生與死的邊緣，但每個月固定支出的租金成本無疑給企業帶來較大的沉重負擔。針對這種情形，萬達、華潤等地產商紛紛主動給商鋪承租人減免租金，地方政府比如深圳市、區也出臺措施，要求國企、政府物業減免租金2個月，一定程度上緩解了企業的成本壓力。那么出租方如果未主動減免租金的，承租人是否有權主張租金減免？針對這個問題，本期廣東新本律師事務所閻虹宇律師將為大家進行解讀。

 

【案例一】基本案情：2001年2月，新黃浦商廈與拍譜公司簽訂了租賃協議，將其新黃浦商廈五、六兩層共計建筑面積4,518平方米房屋交由拍譜公司承租，主要從事娛樂服務業，租賃期限自2001年2月1日至2009年1月31日。第一年至第三年每年年租金為350萬元，租金按月繳納。

2003年5月15日，拍譜公司向新黃浦集團發出一份要求“非典”停業期間免除所有房租的函，稱為防止“非典”，暫時停業，要求減免停業期間3個月的全部房租。

因拍譜公司拖欠數個月租金，新黃浦集團起訴至法院要求拍譜公司支付租金。

 

裁判要旨：上海第二中級人民法院二審審理認為，基于我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。

 

【案例一】基本案情：2002年1月1日，西關居委會與李培艷簽訂租賃合同，合同約定，西關居委會將萊州市客運賓館的房屋、設備及低值易耗品租賃給李培艷經營，租賃期限為三年，自2002年1月1日至2004年12月31日，每年租金14.5萬元。2003年，遇到非典疫情，村委給李培艷減免了兩個月的租金。

之后，雙方在履行合同過程中發生爭議導致訴訟，訴訟的爭議焦點之一是關于李培艷2個月的租金是否扣減問題。

原告李培艷主張，2003年在其經營過程中，遇到“非典”疫情，當時萊州市公安局下發文件，從2003年4月份到10月份不準其他賓館接待客人，只準萊州賓館、商業大廈接待客人，對其經營產生了影響，應予以扣減2個月的租金。

被告西關居委會主張，原告李培艷提交的證據均不能證實“非典”期間旅館業必須減免租金，公安局的材料只是要求萊州市三家賓館接待來自疫區的旅客，對非疫區的旅客并不限定，同時也并未要求原告的旅館必須關門停業。

 

裁判要旨：山東省煙臺市中級人民法院二審認為，“非典”疫情系不可預知的災害，上訴人李培艷承租的賓館停業，造成經濟損失是客觀存在的，并有西關居委會兩委成員簽字確認，該損失超出了市場風險的范圍，原審適用情勢變更原則適當減免部分租賃費，于法有據。

 

【律師觀點】

在上述兩個真實案例中，法院均支持了企業“非典”期間免付租金的訴求。我們認為，本次疫情大面積爆發后，政府部門出臺了封城、實施交通管制、延長假期、延遲復工等行政措施，這些措施完全符合“不能預見、不能避免且不能克服”的不可抗力的三大特征，租客在不可抗力的影響下，對租賃房屋的使用和收益受到了必然的限制，基于此，租客有權根據《民法總則》、《合同法》所規定的不可抗力、情勢變更或者公平原則為由，有權要求減免延遲復工或停工停產期間的租金，并且一般會得到法院的支持。

 

但在實踐中，對于是否有權主張租金減免，能否最終得到減免，判斷的關鍵在于疫情的發生與承租人不能使用房屋之間有無必然的因果聯系，如果疫情未給承租人使用房屋帶來直接的、根本的影響，承租人就不能以不可抗力、情勢變更等為由要求減免租金，更不能免除違約責任。比如在鵬程假日大沐有限公司與正典表業有限公司房屋租賃合同糾紛案（(2013)遼審二民抗字第14號）中，遼寧省高級人民法院認定：正典公司經營范圍為“中餐加工零售；煙、酒、飲料零售”，并非專門從事野生動物的餐飲經營，野生動物經營活動的停止，只是對其餐飲經營造成部分影響而不是全部。由此可見，因“非典”疫情和政府有關部門因此而下發的停止野生動物經營的通知，只是對正典公司的部分經營活動造成影響，尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行。本案的案情不符合《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（已失效）中所指出的‘因政府及有關部門為防治非典疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于非典疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛’的情形……”。

【延伸觀點】

一、企業在復工之后，承租人因為疫情影響導致經營慘淡，是否可以主張租金減免？我們認為，需要結合具體情況進行判斷：

（一）首先看合同是否有約定減免的條款

2003年“非典”之后，許多合同版本都有這樣的條款內容“因市政建設、自然災害、戰爭、非典等傳染疾病等意外事件致使無法正常經營的，應減免該期間的租金”。如果合同中有上述類似的約定，承租人有權主張減免租金。

（二）看是否符合政策減免的規定

針對疫情給各企業帶來的沖擊和影響，各地政府出臺了大量的扶持政策，其中最重要的扶持措施就是減免租金。比如《深圳市應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業共渡難關的若干措施》明確規定，對租用市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業(含廠房、創新型產業用房、寫字樓、農批市場、商鋪、倉儲物流設施、配套服務用房等)的非國有企業、科研機構、醫療機構和個體工商戶，免除2個月租金。積極鼓勵倡導社區股份合作公司、非國有企業、個人業主參照國有企業做法減免物業租金。因此，如果企業租用的是市、區政府或市屬、區屬國企持有的物業，即使已經復工，也有權主張減免租金。

 

但如果企業租用非政府物業或國有物業，且復工并正常使用的，主張減免租金很難得到法院的支持，建議積極與出租方協商，爭取減免部分租金。

 

二、企業在復工之后，因為疫情影響導致經營困難，是否可以主張解除合同避免損失進一步擴大？

 

（一）首先，看合同中是否存在約定解除的條款

如果合同中約定了“因市政建設、自然災害、戰爭、非典等傳染疾病等意外事件致使無法正常經營的，可以解除合同”。如果合同中有上述類似的約定，承租人有權主張解除合同，并免除相關違約責任。

 

（二）其次，事后協商解除或單方解除租賃合同，但存在支付違約金的風險

《合同法》第93條規定“當事人協商一致，可以解除合同”，據此，承租人可與出租人協商解除合同，協商時可重點就違約金是否免除、支付多少進行協商，盡量減輕合同違約負擔。如違約金部分協商不成，并且過高的（一般超過損失的30%即為過高），承租人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

 

如果雙方無法協商解除合同的，承租人為避免越陷越深、導致損失擴大，需要單方解除合同的，承租人可直接解除租賃合同達到止損的目的，但需承擔違約責任。

 

【律師建議】

通過案例以及論述分析，為防患于未然，我們提出以下建議：

 

一、對于正在履行的租賃合同，建議承租人結合具體情形，決定是否主張減免租金，如需要通過訴訟或仲裁減免，需提前做好證據的收集和保留，包括政府管控措施、相關損失等證據；

 

二、對于未來需要簽署的租賃合同，建議對合同條款進行完善，增加“因市政建設、自然災害、戰爭、罷工、非典等傳染疾病等意外事件致使無法正常經營的，可以減免租金或解除合同”等內容，即使企業復工，因經營不理想，也可以按照約定減免租金或解除合同，避免單方解除合同承擔違約金的風險。

【公益服務】

疫情期間，為切實幫助會員企業應對處理法律問題或法律糾紛，將次生災害和損失降到最低，廣東新本律師事務所律師專家將為會員企業提供3個月（2020年3月1日-2020年5月31日，每天上午10點到晚上8點（律師開庭或從事其他重要工作暫時無法接受咨詢除外））公益性的法律咨詢服務，為大家解答目前遇到的亟待解決的法律問題，幫助企業渡過難關。歡迎各會員企業踴躍咨詢。聯系方式：

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